Lúc mới qua, tụi mình thuê basement ở North York, ở gần 2 năm. Khi Bơ lẫm chẫm tập đi, mình bắt đầu mơ mộng về căn nhà riêng. “Mùa đông năm đó”, mặc dù trong túi chỉ có vài chục ngàn, mình làm liều, mượn thêm ba mẹ, quyết định tìm mua nhà. Tổng tiền huy động được chỉ có hơn một trăm ngàn.

Đây là lần đầu mua nhà, không biết tính toán gì, tới đâu lo tới đó. Mình ghi lại các bước chính từ lúc tìm mua tới lúc dọn vô.

• Detached condo, 2-storey, 1400 square feet, 3 bedrooms, 2 bathrooms, attached garage
• Mua tháng 9/2019, giá: $648,000
• Property taxes: Năm 2019 là $3,556, năm 2020 là $3,726, năm 2021 là $3,823
• Maintenance fees: Lúc mua (2019) là $416/month, hiện nay (2021) là $514 /month (only common elements, no utilities)
• Chi tiết chi phí mua nhà: Download file excel từ link dưới đây

---

Tìm Realtor

Đối với người mua nhà lần đầu, vai trò của realtor rất quan trọng. Realtor sẽ tư vấn từ a-z: quy trình mua bán nhà, các khu nên mua, nên tránh tùy theo tiêu chí của mình, chở đi xem nhà, chỉ ra điểm mạnh điểm yếu của căn nhà, trả giá, hoàn tất thủ tục giấy tờ, v.v.. cho đến lúc mình cầm được chìa khóa nhà mới xong.

Bạn có thể tìm realtor bằng cách hỏi thăm bạn bè, xem các group Facebook, hoặc coi quảng cáo trên báo. Nên làm với người nào mà bạn nói chuyện thoải mái và hoàn toàn tin tưởng được.

Ở đây người mua nhà không phải trả tiền hoa hồng (commission) cho realtor. Bên bán sẽ trả tiền commission cho realtor của họ lẫn realtor của người mua, tổng cộng khoảng 4-5% giá nhà.

---

Tìm hiểu thị trường qua các website/app mua bán nhà

Có khá nhiều website và mobile app mua bán nhà. Các website này đều có đăng giá bán (Sold Price), nên vào xem để biết sơ sơ giá thị trường. Ở Ontario có các website phổ biến sau:

• https://www.realtor.ca/
• https://housesigma.com/web/en/
• https://www.realosophy.com/
• https://www.zoocasa.com/
• https://www.bungol.ca/

Trước tiên cần xác định tiêu chí: muốn mua nhà với những yêu cầu gì, cái nào phải có, cái nào có thì tốt, không thì thôi, giá tối đa trả được là bao nhiêu? Tụi mình lúc đó chưa có bằng lái, tiền thì ít, nên tiêu chí đưa ra là: gần Train/Bus để có thể đi tới chỗ làm trong 45′, giá dưới $700K, nhà vô ở được liền không phải sửa chữa.

Với giá này không thể mua trong Toronto, tụi mình coi ra các vùng ngoại ô: Mississauga, Brampton, Scarborough, Vaughan, Markham, v.v… Hồi đó cũng không biết đâu là đâu, vừa lười đi coi, vừa bận con nhỏ, rút cục mình nghe lời realtor, tập trung coi nhà ở vùng Mississauga.

Nên nói chuyện nhiều với realtor để biết các khu nên tránh. Ví dụ mình tự coi thấy có mấy căn condo rẻ và đẹp, hỏi realtor của mình thì được khuyên nên tránh condo đó ra vì nhiều vấn đề, ví dụ nhà hay bị hư, condo thiếu trách nhiệm v.v.. Cái này realtor nhiều kinh nghiệm hơn mình nhiều, nên nghe lời khuyên của họ.

---

Tính toán số tiền cần có

Mình tự nhắm trước tổng chi phí dự trù, khả năng thanh toán ở website này.

Tiền cần chuẩn bị = Downpayment + Mortgage + Land Transfer Tax + Other closing costs (Lawyer fee + Title Insurance + mortgage process fee + registration fee for transfer + registration fee for charge)

Nếu tiền downpayment <20% giá bán nhà, tức là mượn ngân hàng hơn 80%, mortgage này được gọi là high-ratio, luật quy định bạn phải mua thêm bảo hiểm (mortgage insurance).

Trong các khoản Closing Costs, Land Transfer Tax, tạm dịch Thuế chuyển nhượng/Thuế sang tên là mắc nhất. Nếu mua nhà lần đầu (first time home buyers), người mua sẽ được giảm một phần thuế này. Bạn có thể đọc thêm về quy định ở đây. Luật sư sẽ tính toán phần này cho mình, cứ đóng theo Bill luật sư đưa là được.

(Updated) Hữu Khiêm, một người em mình quen hiện đang sống ở BC có chia sẻ file em ấy làm lúc mua nhà. File có nhiều thông tin hữu ích như mortgage term, budgeting, v.v… Mình xem hoa hết mắt, hồi đó đâu có tìm hiểu kỹ như vậy. Để lại link cho bạn nào cần. Cảm ơn Hữu Khiêm nhé.

---

Tìm hiểu trường học

Xem thêm bài: Tìm trường cho con

---

Làm “Mortgage Pre-Approval”

Làm mortgage Pre-approval nôm na là làm việc với ngân hàng để họ tính xem họ có thể cho bạn mượn bao nhiêu tiền, interest rate là bao nhiêu. Ví dụ bạn muốn mua nhà $700,000, đã có $200,000 downpayment, muốn mượn ngân hàng $500,000 còn lại. Ngân hàng nào sẽ cho mượn? Họ cho mượn hết $500,000 hay ít hơn? Rate bao nhiêu?

Realtor có thể giới thiệu mortgage specialist hay làm chung với họ, hoặc mình cứ vô thẳng ngân hàng hỏi. Thủ tục này bây giờ rất nhanh chóng.

Mortgage specialist sẽ căn cứ theo thu nhập, tiền tiết kiệm, nhu cầu mua nhà của mình mà tư vấn ngân hàng có thể cho mình mượn bao nhiêu tiền, lãi suất bao nhiêu.

Mình làm với TD Bank. Mortgage specialist gửi cho mình 1 file PDF Pre-Approval Letter. Principle và Rate trên Pre-Approval Letter chỉ là dự tính, sẽ còn thay đổi khi mình tìm được căn muốn mua và “chính thức hỏi vay”. Ví dụ, Pre-approval letter của mình ghi lãi suất 2.71% (fixed rate, term 5 năm) nhưng khi ký giấy mượn chính thức thì hạ xuống còn 2.65%.

Có Pre-Approval rồi mình sẽ thấy yên tâm hơn khi đi tìm nhà, bên bán cũng thích người đã có Pre-Approval hơn người chưa có, tất nhiên không thể thích bằng người có thể trả hết mà không mượn ngân hàng.

Download Pre-Approval Letter

---

Chọn & Đi xem nhà

Realtor giúp tìm và chỉ ra những căn họ thấy phù hợp nhu cầu, người mua tất nhiên cũng rất siêng săn nhà, tự chủ động tìm nhà qua website/mobile app.

Khi đi xem nhà, có 2 dạng:

• Open house: Chủ nhà để nhà trống, ai muốn tới coi thì tới, không cần có realtor đi kèm. Open house thường diễn ra vào cuối tuần.
• Không phải open house: Muốn đi xem cần nhờ realtor book vào ngày giờ nhất định, khi tới cần đi cùng realtor. Chủ nhà sẽ tránh đi trong khoảng 1 tiếng để mình coi nhà.

Khi chưa có kinh nghiệm, nên tìm những căn có Open house, đi xem càng nhiều càng tốt để biết dạng nhà, khu vực, giá cả v.v…  Đi coi nhiều, từ từ sẽ biết mình muốn gì, thích gì.

Tụi mình lười, có con nhỏ nên không có đi coi căn Open house nào cả. Tổng cộng mình “book” và đi coi khoảng hơn 10 căn trước khi chọn mua căn này.

---

Đặt offer

Với những căn nhà có đấu giá, bên bán sẽ đưa ra ngày giờ, tới ngày giờ đó họ sẽ gom những offer họ có và quyết định. Với những căn không đấu giá, bên bán có quyền chấp nhận/từ chối các offer theo thời gian riêng của họ. Những căn “hot” thì tuy ban đầu không đấu giá, nếu nhiều người thích quá, nhiều offer thì tất nhiên lại thành đấu giá.

Căn nhà mình coi không có đấu giá. Vừa list lên website được 1 ngày, tụi mình tới coi và quyết định offer luôn. Họ rao bán giá $649K, tụi mình offer $645K kèm điều kiện: nhà phải pass home inspection, ngân hàng cho mượn tiền. Offer có giá trị trong 1 ngày, bên bán phải trả lời chấp nhận hay không.  Sau mấy tiếng thì bên bán trả lời “Chỉ giảm được 1K”, tức là bán với giá $648K, tụi mình đồng ý.

Tụi mình không có kinh nghiệm mua nhà gì hết nên cứ làm tới vậy thôi, giờ nghĩ lại thật là may vì giá nhà ngày càng mắc, bây giờ (tháng 2/2020) thì căn này chắc đã lên hơn $700K, mua không nổi nữa.

---

Khi offer được phía bán đồng ý, mình có 5 ngày làm việc để hoàn tất những thủ tục sau

Đặt cọc (5% giá bán): Ra ngân hàng mua bankdraft, đem nộp cho văn phòng listing bên bán

Review Condo’s Status Certificate: Mình mua condo nên có bước này.

Status Certificate bao gồm báo cáo tài chính của đơn vị quản lý condo, các quy định chung, các điều kiện khác v.v… Xem thêm về status certificate ở đây.

Bên bán gửi Status Certificate qua email, mình gửi cho luật sư rồi hẹn gặp. Luật sư xem qua và sẽ cho mình biết condo này có vấn đề gì không, ví dụ ban quản lý có nợ nần gì không, condo có bị thưa kiện gì không.

House Inspection: Đây là bước rất quan trọng. Người mua cần tìm người có license đến khám nhà, xem tình trạng của nhà hiện như thế nào, có cần sửa chữa gì không. Họ sẽ kiểm tra từ trong ra ngoài: mái nhà, sàn nhà, hệ thống sưởi, máy lạnh, điện, nước v.v.. Nôm na họ giống như bác sĩ cho ngôi nhà, sẽ cho bạn biết nhà có “bịnh” gì không, từ đó bạn có thể trả giá với bên bán hoặc quyết định có nên mua căn này hay không.

Liên lạc ngân hàng để có “Firm Approval”: Ngân hàng email Firm Approval Letter để xác nhận mortgage họ sẽ cho mình  mượn.

Download Firm Approval

---

Tìm luật sư làm thủ tục mua bán nhà

Luật sư là sẽ làm thủ tục mua bán nhà. Bạn có thể tự tìm, hoặc realtor thường cũng sẽ giới thiệu.

---

Ký giấy tờ mortgage với ngân hàng

Mortgage specialist sẽ sắp xếp gặp mình để ký giấy tờ, thường là ở chi nhánh ngân hàng gần nhà mình. Mình mượn TD Bank $518,400 vào tháng 11/2019, 5-year fixed rate là 2.65%/year, amortization 25 years.

Kinh nghiệm của mình là … hên xui, interest rate thị trường lúc đó cao hay thấp thì mình phải theo, có làm gì được đâu, nếu có thì mình không biết.

Ngoài mortgage, nên tham khảo Home Equity Line of Credit (HELOC), sẽ bổ sung thêm thông tin sau.

Nếu muốn trả càng nhanh càng tốt, nên chọn trả Bi-weekly thay vì Monthly, vì sẽ tiết kiệm được thêm chút xíu tiền interest.

---

Mua bảo hiểm nhà, bảo hiểm mortgage

• Mua bảo hiểm nhà (home insurance) nếu thấy cần thiết – không bắt buộc
• Mua bảo hiểm tiền nợ (mortgage insurance) nếu thấy cần thiết – không bắt buộc

Lúc đó mình hết nhẵn tiền nên không mua cái nào. Có thể vì condo đã có bảo hiểm cho toàn khu rồi nên luật sư cũng không bắt buộc mình phải mua mới hoàn tất thủ tục mua bán. Khi dọn về rồi, mình có mua bảo hiểm nhà và xe của TD Bank.

---

Closing Day

Giấy tờ mortgage được ngân hàng chuyển cho luật sư. Phía luật sư sẽ làm mọi thủ tục chuyển nhượng, sang tên, tính toán tổng tiền cần trả.

Trước closing day, luật sư liên lạc mình, thông báo tổng số tiền. Tiền này bao gồm Down Payment + Taxes + Closing fees + Other fees. Tổng của mình là $117,704.

Download Total fund to send laywer

Vào closing day, hai vợ chồng mình mang bankdraft ($117,704) đến văn phòng luật sư. Luật sư đưa cho một cọc giấy tờ, có giải thích nhưng tụi mình ù ù cạc cạc, rút cục “smile and sign my life away”. Xong đi về.

Luật sư bên mua & bên bán sẽ trao đổi giấy tờ, tiền nong. Khoảng nửa ngày sau, mình quay lại văn phòng luật sư nhận chìa khóa nhà. Thế là xong, thế là có nhà rồi!

Khoảng 2 tuần sau đó mình quay lại văn phòng một lần nữa để lấy giấy tờ mua bán nhà (bản gốc). Giấy tờ này cũng được phía luật sư scan và gửi về email mình.

---

Chuyển nhà

Có thể thuê dịch vụ có xe và người khiêng đồ giúp. Tụi mình thì thuê xe tải (Uhaul) và nhờ được một anh bạn lái dùm. Phí thuê xe tải Uhaul loại 10′ trong 1 buổi sáng, chạy 50 miles là $138.

---

Duct cleaning

Nên làm duct cleaning trước khi dọn vô. Ann giới thiệu cho mình chú Quang (416-671-2388), highly recommended.

• Phí clean 1 lần: ~$150
• Phí mua air filter để thay mỗi 2-3 tháng: Mình mua hiệu 3M, khoảng $20/tấm

---

Tìm bác sĩ gia đình

Mình được người quen giới thiệu bác sĩ Luke. Bác sĩ thấy rất hiền.

Cui, Luke Xueliang, CPSO#: 112523
102-6855 Meadowvale Town Centre Cir, Mississauga ON  L5N 2Y1
Phone: 905-567-9911, Fax: 905-567-9011

---

Đăng ký tài khoản Điện, Nước, Gas, Wifi

Điện, nước, gas đã có sẵn, mình dọn vô rồi gọi điện đăng ký mở tài khoản, set up auto-pay.

• Điện: https://alectrautilities.com/
• Nước: https://peelregion.ca/water/billing/first-time-resident.asp?m=1
• Gas: https://www.enbridgegas.com/My-Account/IM-Moving#open-new-gas

Wifi thì phải đăng ký mới. Chọn dịch vụ nào tùy bạn, ví dụ Bell, Roger v.v.. Mình đăng ký với HD Telecom, một công ty của người Việt. Giá cả cũng hên xui vì các công ty khuyến mãi thường xuyên. Mình trả ~$70/tháng, cho tới giờ thấy okay, lâu lâu cũng rớt mạng nhưng công ty support tốt.

• Wifi: https://www.hdtelecom.ca/

---

Đăng ký email với Condo Management

Mình ở condo nên có thêm bước này, hồi mới dọn về không biết. Ở mấy tháng rồi, một ngày nọ hàng xóm nói, “nhà mày có lấy đất mùn chưa, condo gửi email mấy tuần trước đó”, mình ngớ ra. Hóa ra phải liên lạc condo, nhờ họ thêm email mình vào mail list, từ đó mới nhận được các thông tin từ Condo.

---

Đến đây thì các bước cơ bản đã xong. Tụi mình dọn về, thấy rất vui. Nhà ở ổn, hàng xóm thân thiện, tốt bụng.

Chuyện mua bán nhà bên này mình thấy người mua lo chuyện tiền, mọi thủ tục sẽ được realtor hướng dẫn, luật sư và mortgage specialist lo, nhanh, gọn, đúng luật. Mình không cầm sổ hồng sổ đỏ gì nhưng không lo bị lừa gạt hay phải lên đâu để hỏi han về quy hoạch.

Chắc sau này sẽ còn thay đổi, nhưng ngôi nhà đầu tiên này là cái duyên mà mình sẽ nhớ mãi.

Kỷ niệm tấm hình hai cây cherry sau vườn nở hoa trắng trời vào mùa xuân. Đây là một bất ngờ vì khi đi coi nhà, mùa đông có thấy gì.

---

Tìm hiểu về thuế nhà đất

• https://www.ontario.ca/page/property-tax
• http://www.mississauga.ca/portal/cityhall/propertytaxbill
• https://www.toronto.ca/311/knowledgebase/kb/docs/articles/revenue-services/property-tax-billing/property-tax-billing.html

---

Lưu ý khác

• Đọc về chất asbestos
• http://www.mississauga.ca/portal/home
• https://activemississauga.ca/