Mua nhà ở Mississauga

001

Lúc mới qua, tụi mình thuê basement ở North York, ở gần 2 năm. Khi Bơ lẫm chẫm tập đi, mình bắt đầu mơ mộng về căn nhà riêng. “Mùa đông năm đó”, mặc dù trong túi chỉ có vài chục ngàn, mình làm liều, mượn thêm ba mẹ, quyết định tìm mua nhà. Tổng tiền huy động được chỉ có hơn một trăm ngàn.

Đây là lần đầu mua nhà, không biết tính toán gì, tới đâu lo tới đó. Mình ghi lại các bước chính từ lúc tìm mua tới lúc dọn vô.

  • Detached condo, 2-storey, 1400 square feet, 3 bedrooms, 2 bathrooms, attached garage
  • Mua tháng 9/2019, giá: $648,000
  • Property taxes: $3,556 /year
  • Maintenance fees: $514 /month (only common elements, no utilities)

Tìm Realtor

Cái này tùy duyên. Bạn có thể tự tìm qua người quen hoặc quảng cáo trên báo/mạng.

Realtor sẽ tư vấn từ a-z: từ lúc đầu (tư vấn quy trình mua nhà, giới thiệu contact, tư vấn các khu nên mua/nên tránh v.v..) đến lúc đi xem nhà (chở đi xem nhà, chỉ ra điểm mạnh điểm yếu của căn nhà…), trả giá (làm thủ tục, nói chuyện với bên bán), đến lúc mình cầm được chìa khóa nhà mới xong.

Đối với người mua nhà lần đầu thì vai trò của realtor rất quan trọng, bạn nên làm với người nào mà bạn cảm thấy tin tưởng và hoàn toàn thoải mái.

Mình quen với Ann từ trước nên khi biết Ann làm realtor, tụi mình theo luôn. Ann làm việc rất tận tâm, chuyên nghiệp, uy tín.

Ann Vương, realestate@annv.ca, mobile (+1) 647-784-2888

Lưu ý: ở đây người mua không phải trả tiền hoa hồng cho realtor, bên bán trả tiền này cho realtor của họ lẫn realtor của người mua, tổng cộng khoảng 5% giá nhà.


“Tìm hiểu thị trường” qua các website/app mua bán nhà

Có khá nhiều website/mobile app mua bán nhà. Các website này đều có đăng giá bán (sold price), vào xem để biết sơ sơ giá thị trường.

Mình xác định vài tiêu chí khi tìm nhà: gần Train/Bus để có thể đi tới chỗ làm trong 45′, giá dưới $700K, nhà vô ở được liền không phải sửa chữa. Điều kiện này thì không thể mua nhà riêng trong nội thành, có thể mua condo/townhouse hoặc đi xa hơn ra các thành phố lân cận.

Nên nói chuyện với realtor để họ góp ý khu nào nên tránh. Ví dụ mình tự coi thấy có mấy căn condo trong Toronto rẻ và đẹp, hỏi thì Ann nói nên tránh condo đó ra vì nhiều vấn đề, ví dụ nhà hay bị hư, condo thiếu trách nhiệm v.v.. Cái này realtor nhiều kinh nghiệm hơn mình nhiều, nên nghe lời khuyên của họ.


Tính toán số tiền cần có

Ngoài tiền nhà, người mua cần phải trả nhiều chi phí khác như Land Transfer Tax, Laywer fees, Title insurance, Home inspection fee, etc. Mình hay coi tổng chi phí dự trù, khả năng thanh toán của hai vợ chồng ở website này.

Trong các khoản này, Land Transfer Tax, tạm dịch Thuế chuyển nhượng/Thuế sang tên là mắc nhất. Nếu mua nhà lần đầu (first time home buyers), người mua sẽ được giảm một phần thuế này. Bạn có thể đọc thêm về quy định ở đây. Luật sư sẽ tính toán phần này cho mình, cứ đóng theo Bill luật sư đưa là được.

(Updated) Hữu Khiêm, một người em mình quen hiện đang sống ở BC có chia sẻ file em ấy làm lúc mua nhà. File có nhiều thông tin hữu ích như mortgage term, budgeting, v.v… Mình xem hoa hết mắt, hồi đó đâu có tìm hiểu kỹ như vậy. Để lại link cho bạn nào cần. Cảm ơn Hữu Khiêm nhé.


Tìm hiểu trường học

Để coi thông tin trường, vào website của school board của tỉnh. Ví dụ ở Toronto thì coi ở Toronto District School Board. Mình mua nhà ở Missisauga thì coi thông tin ở Peel District School Board.

Xem thêm bài: Tìm trường cho con


Làm “Mortgage Pre-Approval”

Mình là nhân viên TD Bank nên mượn mortgage của TD luôn mà không “shop around”. Realtor giới thiệu cho mình mortgage specialist John Nguyen. John làm việc rất tận tình, chu đáo.

John Nguyen, 647-271-1576, john.nguyen@td.com

Mortgage specialist sẽ căn cứ theo thu nhập, tiền tiết kiệm và nhu cầu của mình mà tư vấn ngân hàng có thể cho mình mượn bao nhiêu tiền, lãi suất bao nhiêu, v.v.. Họ sẽ gửi cho mình 1 file PDF Pre-Approval Letter, coi như lời hứa sẽ cho mượn tiền.

Principle và Rate trên Pre-Approval Letter chỉ là dự tính, sẽ còn thay đổi. Pre-approval letter của mình ghi lãi suất 2.71% (fixed rate, term 5 năm) nhưng khi ký giấy mượn chính thức thì hạ xuống còn 2.65%.

Có Pre-Approval rồi mình sẽ thấy yên tâm hơn khi đi tìm nhà, bên bán cũng thích người đã có Pre-Approval hơn người chưa có, tất nhiên không thể thích bằng người có thể trả hết mà không mượn ngân hàng.

Download Pre-Approval Letter


Chọn & Đi xem nhà

Realtor giúp tìm và chỉ ra những căn họ thấy phù hợp nhu cầu, người mua tất nhiên cũng rất siêng săn nhà, tự chủ động tìm nhà qua website/mobile app.

Khi đi xem nhà, có 2 dạng:

  • Open house: Chủ nhà để nhà trống, ai muốn tới coi thì tới, không cần có realtor đi kèm. Open house thường diễn ra vào cuối tuần.
  • Không phải open house: Muốn đi xem cần nhờ realtor book vào ngày giờ nhất định, khi tới cần đi cùng realtor. Chủ nhà sẽ tránh đi trong khoảng 1 tiếng để mình coi nhà.

Khi chưa có kinh nghiệm, nên tìm những căn có Open house, đi xem càng nhiều càng tốt để biết dạng nhà, khu vực, giá cả v.v…  Đi coi nhiều, từ từ sẽ biết mình muốn gì, thích gì.

Tụi mình lười, có con nhỏ nên không có đi coi căn Open house nào cả. Tổng cộng mình “book” và đi coi khoảng hơn 10 căn trước khi chọn mua căn này.


Đặt offer

Với những căn nhà có đấu giá, bên bán sẽ đưa ra ngày giờ, tới ngày giờ đó họ sẽ gom những offer họ có và quyết định. Với những căn không đấu giá, bên bán có quyền chấp nhận/từ chối các offer theo thời gian riêng của họ. Những căn “hot” thì tuy ban đầu không đấu giá, nếu nhiều người thích quá, nhiều offer thì tất nhiên lại thành đấu giá.

Căn nhà mình coi không có đấu giá. Vừa list lên website được 1 ngày, tụi mình tới coi và quyết định offer luôn. Họ rao bán giá $649K, tụi mình offer $645K kèm điều kiện: nhà phải pass home inspection, ngân hàng cho mượn tiền. Offer có giá trị trong 1 ngày, bên bán phải trả lời chấp nhận hay không.  Sau mấy tiếng thì bên bán trả lời “Chỉ giảm được 1K”, tức là bán với giá $648K, tụi mình đồng ý.

Tụi mình không có kinh nghiệm mua nhà gì hết nên cứ làm tới vậy thôi, giờ nghĩ lại thật là may vì giá nhà ngày càng mắc, bây giờ (tháng 2/2020) thì căn này chắc đã lên hơn $700K, mua không nổi nữa.


Khi offer được phía bán đồng ý, mình có 5 ngày làm việc để hoàn tất những thủ tục sau

Đặt cọc (5% giá bán): Ra ngân hàng mua bankdraft, đem nộp cho văn phòng listing bên bán

Review Condo’s Status Certificate: Mình mua condo nên có bước này.

Status Certificate bao gồm báo cáo tài chính của đơn vị quản lý condo, các quy định chung, các điều kiện khác v.v… Xem thêm về status certificate ở đây.

Bên bán gửi Status Certificate qua email, mình gửi cho luật sư rồi hẹn gặp. Luật sư xem qua và sẽ cho mình biết condo này có vấn đề gì không, ví dụ ban quản lý có nợ nần gì không, condo có bị thưa kiện gì không.

House Inspection: Đây là bước rất quan trọng. Người mua cần tìm người có license đến khám nhà, xem tình trạng của nhà hiện như thế nào, có cần sửa chữa gì không. Họ sẽ kiểm tra từ trong ra ngoài: mái nhà, sàn nhà, hệ thống sưởi, máy lạnh, điện, nước v.v.. Nôm na họ giống như bác sĩ cho ngôi nhà, sẽ cho bạn biết nhà có “bịnh” gì không, từ đó bạn có thể trả giá với bên bán hoặc quyết định có nên mua căn này hay không.

Mình nhờ ông Tommy (http://www.i-nspect.com/, 416-858-8682), thấy khá OK. Tommy coi nhà khoảng hơn 3 tiếng, trong lúc coi dẫn tụi mình đi theo, chỉ cái này cái kia, ngày hôm sau gửi 1 file Report. Tommy chỉ ra những cái lớn, ví dụ cần thay mái nhà, đến những cái nhỏ nhưng không nhỏ, ví dụ cầu thang dẫn xuống basement không có tay vịn, người lớn nhìn qua không để ý nhưng sẽ nguy hiểm cho con nhỏ.

Inspector người Việt thì mình biết anh Minh Michael (https://www.facebook.com/viet.home.inspection/, 647-308-8686, MichaelPhanHomeInspector@gmail.com). Anh Minh làm việc rất kỹ lưỡng, chuyên nghiệp.

Liên lạc ngân hàng để có “Firm Approval”: Ngân hàng email Firm Approval Letter để xác nhận mortgage họ sẽ cho mình  mượn.

Download Firm Approval


Tìm luật sư làm thủ tục mua bán nhà

Ann giới thiệu cho mình luật sư Thảo

Phoenix Law LLP
Ms. Thao Nguyen Dang
319-4789 Yonge St., Toronto, Ontario, Canada M2N 0G3
Phone: (416) 512-9888, Fax: (416) 225-3888
Email: info@phoenixlawllp.com


Ký giấy tờ mortgage với ngân hàng

John sắp xếp gặp ở chi nhánh TD gần nhà mình để ký giấy tờ mortgage. Mình mượn $518,400 vào tháng 11/2019, 5-year fixed rate là 2.65%/year, amortization 25 years. Kinh nghiệm của mình là … hên xui, interest rate thị trường lúc đó cao hay thấp thì mình phải theo, có làm gì được đâu, nếu có thì mình không biết.

Ngoài mortgage, nên tham khảo Home Equity Line of Credit (HELOC), sẽ bổ sung thêm thông tin sau.

Nếu muốn trả càng nhanh càng tốt, nên chọn trả Bi-weekly thay vì Monthly, vì sẽ tiết kiệm được thêm chút xíu tiền interest.


Mua bảo hiểm nhà, bảo hiểm mortgage

  • Mua bảo hiểm nhà (home insurance) nếu thấy cần thiết – không bắt buộc
  • Mua bảo hiểm tiền nợ (mortgage insurance) nếu thấy cần thiết – không bắt buộc

Lúc đó mình hết nhẵn tiền nên không mua cái nào. Có thể vì condo đã có bảo hiểm cho toàn khu rồi nên luật sư cũng không bắt buộc mình phải mua mới hoàn tất thủ tục mua bán. Khi dọn về rồi, mình có mua bảo hiểm nhà và xe của TD Bank.


Closing Day

Giấy tờ mortgage được ngân hàng chuyển cho luật sư. Phía luật sư sẽ làm mọi thủ tục chuyển nhượng, sang tên, tính toán tổng tiền cần trả.

Trước closing day, luật sư liên lạc mình, thông báo tổng số tiền. Tiền này bao gồm Down Payment + Taxes + Closing fees + Other fees. Tổng của mình là $117,704.

Download Total fund to send laywer

Vào closing day, hai vợ chồng mình mang bankdraft ($117,704) đến văn phòng luật sư. Luật sư đưa cho một cọc giấy tờ, có giải thích nhưng tụi mình ù ù cạc cạc, rút cục “smile and sign my life away”. Xong đi về.

Luật sư bên mua & bên bán sẽ trao đổi giấy tờ, tiền nong. Khoảng nửa ngày sau, mình quay lại văn phòng luật sư nhận chìa khóa nhà. Thế là xong, thế là có nhà rồi!

Khoảng 2 tuần sau đó mình quay lại văn phòng một lần nữa để lấy giấy tờ mua bán nhà (bản gốc). Giấy tờ này cũng được phía luật sư scan và gửi về email mình.


Chuyển nhà

Có thể thuê dịch vụ có xe và người khiêng đồ giúp. Tụi mình thì thuê xe tải (Uhaul) và nhờ được một anh bạn lái dùm. Phí thuê xe tải Uhaul loại 10′ trong 1 buổi sáng, chạy 50 miles là $138.


Duct cleaning

Nên làm duct cleaning trước khi dọn vô. Ann giới thiệu cho mình chú Quang (416-671-2388), highly recommended.

  • Phí clean 1 lần: ~$150
  • Phí mua air filter để thay mỗi 2-3 tháng: Mình mua hiệu 3M, khoảng $20/tấm

Tìm bác sĩ gia đình

Mình được người quen giới thiệu bác sĩ Luke. Bác sĩ thấy rất hiền.

Cui, Luke Xueliang, CPSO#: 112523
102-6855 Meadowvale Town Centre Cir, Mississauga ON  L5N 2Y1
Phone: 905-567-9911, Fax: 905-567-9011


Đăng ký tài khoản Điện, Nước, Gas, Wifi

Điện, nước, gas lúc dọn về thì đã có sẵn, mình gọi điện đăng ký mở tài khoản, set up auto-pay rồi cứ thế xài.

Có wifi thì phải đăng ký chứ lúc dọn về không có! Muốn chọn dịch vụ nào thì chọn, ví dụ Bell, Roger v.v.., mình đăng ký với HD Telecom, một công ty của người Việt.


Đăng ký email với Condo Management

Mình ở condo nên có thêm bước này, hồi mới dọn về không biết. Ở mấy tháng rồi, một ngày nọ hàng xóm nói, “nhà mày có lấy đất mùn chưa, condo gửi email mấy tuần trước đó”, mình ngớ ra. Hóa ra phải liên lạc condo, nhờ họ thêm email mình vào mail list, từ đó mới nhận được các thông tin từ Condo.


Đến đây thì các bước cơ bản đã xong. Tụi mình dọn về, thấy rất vui. Nhà ở ổn, hàng xóm thân thiện, tốt bụng.

Chuyện mua bán nhà bên này, mình thấy người mua lo chuyện tiền, mọi thủ tục mua bán sẽ được realtor hướng dẫn, luật sư và mortgage specialist lo, nhanh, gọn, đúng luật. Mình không cầm sổ hồng sổ đỏ gì nhưng không lo bị lừa gạt hay phải lên đâu để hỏi han về quy hoạch. Nhà và đất là của mình chứ không chỉ sở hữu “quyền sử dụng đất”.

Chắc sau này sẽ còn thay đổi, nhưng ngôi nhà đầu tiên này là cái duyên mà mình sẽ nhớ mãi.

Kỷ niệm tấm hình hai cây cherry sau vườn nở hoa trắng trời vào mùa xuân. Đây là một bất ngờ vì khi đi coi nhà, mùa đông có thấy gì.

“Nhà Bơ có cây đào trước ngõ, đường vào nhà Bơ, áo hoa đào rực rỡ”


Tìm hiểu về thuế nhà đất


Lưu ý khác

12 thoughts on “Mua nhà ở Mississauga

  1. Hai Nguyen says:

    cảm ơn anh chị đã chia sẻ những thông tin hữu ích cho những người mới đến Canada. Thực sự nó rấy hưũ ích. Mong anh chị chia sẻ nhiều thêm để có thể giúp được nhiều người Việt.

    Like

    • khoaimi says:

      Cảm ơn bạn, tụi mình cũng toàn hỏi thăm những người đi trước nên mong những ghi chép này sẽ giúp phần nào những bạn vừa mới qua.

      Like

  2. Frankie says:

    Cám ơn chị đã chia sẻ, em theo dõi blog của chị cũng lâu rồi, em cũng nộp PR từ VN và đang chờ (post biometric). Trùng hợp là em cũng đang nhắm đến khu vực Mississauga để sinh sống. Chị cho em hỏi thêm một số thông tin được không ạ :
    – Condo của chị là mấy phòng, diện tích bao nhiêu ạ ? Mới xây hay cũng lâu rồi ạ ?
    – Giá Condo 650K là giá trung bình ở GTA hay thuộc phân khúc nào ạ ?
    – Em thấy trong bảng tính của chị thì bank cho vay đến gần 80% giá trị thấy khá cao, cái này là chung hay không phải ai cũng được ạ ?
    – Chị thấy khu vưc Mississauga môi trường sống như thế nào so với GTA nói chung ạ ?

    Thanks chị nha.

    Like

    • khoaimi says:

      Hi Frankie,

      – Condo của chị là mấy phòng, diện tích bao nhiêu ạ ? Mới xây hay cũng lâu rồi ạ ?
      –> Căn này là detached condo, xây năm 1986, nhà và sân riêng, không chung tường với hàng xóm, nhưng vẫn thuộc quản lý của condo, mỗi tháng đóng phí maintainance $443.
      Diện tích ~1400 square feet:
      + tầng chính: 1 phòng khách, 1 bếp, 1 toilet nhỏ, 1 garage
      + tầng trên: 1 phòng ngủ lớn, 2 phòng ngủ nhỏ, 1 toilet
      + basement

      – Giá Condo 650K là giá trung bình ở GTA hay thuộc phân khúc nào ạ ?
      –> Lúc chị mua, cỡ 650K chỉ kiếm được condo/townhouse. Nếu ở trên lầu (như chung cư), không có sân riêng thì 650K có thể mua được trong Toronto còn muốn xuống đất, có sân (như căn detached condo này) thì phải ra xa xa rồi. Em cứ coi giá thị trường ở đây https://www.bungol.ca/

      – Em thấy trong bảng tính của chị thì bank cho vay đến gần 80% giá trị thấy khá cao, cái này là chung hay không phải ai cũng được ạ ?
      –> Chị thấy có việc làm ổn định thì mượn 80% khá ok. Bank có thể cho vay hơn 80% nữa à, nhưng nếu mượn hơn 80% thì luật bắt buộc em phải mua thêm bảo hiểm.

      – Chị thấy khu vưc Mississauga môi trường sống như thế nào so với GTA nói chung ạ ?
      –> Cái này để cho ai sống mấy chục năm và đã ở ít nhất vài nơi trả lời, chị chỉ comment 2 cái nhà chị đã ở qua thì môi trường cả hai đều rất tốt. Hàng xóm trí thức, khu yên tĩnh, đi bộ ra public transport được. Ở Mississauga thì tất nhiên không đông đúc như Toronto, hàng quán ít hơn.

      Like

  3. Tom says:

    Đọc từ bài đầu tiên đến giờ lúc nào cũng thích cách bạn viết. Rõ ràng và delivery rất tốt luôn.
    Mình ít khi comment nhưng “buộc lòng” phải comment để hy vọng có thêm bài mới.
    Chúc may mắn và hạnh phúc luôn đến với gia đình bạn!

    Liked by 1 person

  4. Liz says:

    Cảm ơn các bài viết luôn chi tiết và sharing của chị. Cuộc sống bận rộn hiếm ai có thể dành thời gian tổng hợp và viết nhiều cho mọi người như vậy. Thông tin cập nhật, chính xác và rất có tổ chức (mình còn học cách plan chi phí hàng tháng từ chị nữa).

    Like

    • khoaimi says:

      Cảm ơn Liz nhiều, mình cũng toàn đi hỏi mọi người nên ghi lại để ai cần có thể tham khảo. Chúc em nhiều sức khỏe nha.

      Like

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s